2012.03.06
Ст. 102-1 Земельного кодексу України містить норми, які регулюють порядок користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови (емфітевзис та суперфіцій).
Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевзис встановлюється за договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою (землекористувачем).
Емфітевзис має певні правові особливості. Це довгострокове право. Емфітевзис укладається, як правило, на невизначений строк, але може бути укладений і на певний строк. При укладенні договору на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, повідомивши про це пугу сторону не менш як за один рік до такої відмови.
Це право відчужуване, тобто емфітевт у будь-який час продати чи в будь-який інший спосіб відчужувати це право користування землею. Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею. При відчуженні земельної ділянки власник має переважне перед іншими особами право на її придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.
Землекористувач зобов'язаний своєчасно вносити плату, підвищувати родючість землі, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
Користувач земельної ділянки повинен виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі.
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:
а) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
б) спливу строку, на який було надане право користування;
в) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.
Власник земельної ділянки має право надати її іншій особі не лише для сільськогосподарських потреб, а й для будівництва. Суперфіцієм є право передачі земельної ділянки в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.
Суперфіцій може виникати на підставі договору або заповіту як на визначений, так і на невизначений строк.
Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, вносити плату за користування земельною ділянкою та інші платежі, встановлені законом. Він має право власності на будівлі (споруди), зведені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
а) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
б) спливу строку права користування;
в) відмови землекористувача від права користування;
г) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
У разі припинення суперфіція право на нерухоме майно, що залишилося на земельній ділянці, визначається домовленістю між власником ділянки і власником нерухомого майна. За відсутності такої угоди наслідки припинення права користування ділянкою визначає суд.
Власник земельної ділянки має право вимагати від власника нерухомого майна його знесення та приведення ділянки до стану, в якому вона перебувала до встановлення суперфіція. Коли знесення будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, забороняється законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є нераціональним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі чи споруди порівняно з вартістю відведеної під них землі, суд може з урахуванням підстав припинення користування земельною ділянкою та за наявності відповідної вимоги сторін:
а) визнати право власника нерухомого майна на придбання права власності на земельну ділянку, на якій знаходиться нерухоме майно, або право власника землі на придбання нерухомого майна, що залишилось на земельній
ділянці;
б) визначити власнику нерухомого майна умови користування земельною ділянкою на новий строк.
