2013.11.06
Відповідно до п. 3. Указу Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки ” від 3 грудня 1999 р. № 1529/99 у ході реалізації положень цього Указу, інших актів Президента України щодо реформування колективних сільськогосподарських підприємств та створення приватних (приватно-орендних) сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб’єктів господарювання, які засновуються на приватній власності, а також під час укладення договорів оренди земельних часток (паїв) виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є правовстановлюючим документом, що засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою.
Враховуючи те, що в законодавстві відсутні положення, які б регулювали правовідносини, пов’язані з передачею нерозподіленого (не витребуваного) паю в оренду, слід застосовувати «аналогію закону». Так, відповідно до ст. 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
За своєю правою природою нерозподілений (не витребуваний) пай є земельним паєм. Звідси очевидним є застосування до оренди нерозподілених (не витребуваних) паїв подібного за змістом законодавства, що регулює оренду паю.
Для укладання договору оренди нерозподіленого (не витребуваного) паю слід використовувати Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17.01.2000 №5. Законодавство не містить вимог щодо наявності обов’язкових істотних умов у договорі оренди частки (паю) на відміну від договору оренди земельної ділянки (ст. 15 Закону України «Про оренду землі»). А тому сторони можуть самі визначити у договорі, які умови вони вважають істотними. Враховуючи практику укладення договорів оренди нерозподіленого (не витребуваного) паю, доцільно включати умови: про строк, оплату, частку врожаю, відповідальність, припинення і розірвання договору.
Інформацію про місцезнаходження паю, який планується використовувати, можна отримати із землевпорядної документації, а саме проекту землеустрою щодо розподілу земельних ділянок, де міститься схема розташування земельних ділянок на місцевості.
Додаткові джерела інформації про місце розташування паю:
- Копія зі схеми планування району
- Копія з генерального плану населеного пункту
- Копія з детального плану території
- Кадастровий план, складений за результатами кадастрової зйомки
Зазначені документи можуть бути невід’ємними частинами договору оренди нерозподіленого (не витребуваного) паю.
Пункт 17 Перехідних положень кодексу встановлює, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства.
Отже, земельна частка (пай) не є земельною ділянкою та не відноситься до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)» основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією.
Також пунктом 5 Указу Президента України від 08.08.1995 № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» передбачено, що видача громадянам сертифікатів на право на земельну частку (пай) єдиного в Україні зразка та їх реєстрація провадяться відповідною районною державною адміністрацією.
Відповідно до абзацу першого розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» громадяни – власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону.
Пунктом 2 Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119, встановлено, що реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).
Для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування:
- договір оренди у двох примірниках;
- сертифікат на право на земельну частку (пай).
Договір оренди реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв).
Датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги. На обох примірниках договору оренди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також з підписом особи, яка зареєструвала договір.
Головний спеціаліст
управління юстиції О.І. Рибчак